Reforma tributaria de Petro plantea mayores cargas fiscales para propietarios, inversionistas y herederos
El mercado inmobiliario colombiano enfrenta un nuevo reto con la propuesta de reforma tributaria presentada por el Gobierno de Gustavo Petro al Congreso de la República. El proyecto busca recaudar $26,3 billones para financiar el Presupuesto General de la Nación (PGN) de 2026, estimado en $556,7 billones, convirtiéndose en la reforma más ambiciosa en la historia del país.
El anuncio encendió las alarmas en el sector inmobiliario, especialmente en la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), que advirtió sobre el fuerte impacto que estas medidas tendrían en los hogares, empresarios e inversionistas.
Según el Dane, el sector inmobiliario representó el 7% del Producto Interno Bruto (PIB) en 2024, por lo que los cambios fiscales propuestos podrían alterar significativamente la dinámica del mercado de la vivienda en Colombia.
Principales cambios fiscales en la compra y venta de inmuebles
IVA en áreas comunes de propiedades horizontales
Uno de los puntos más controversiales es la ampliación del Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre actividades relacionadas con áreas comunes de propiedades horizontales de uso comercial o mixto. Esto incluye el arriendo de salones, terrazas, locales, antenas y espacios publicitarios.
Las propiedades horizontales deberán inscribirse como responsables de IVA, emitir facturación electrónica y presentar declaraciones bimestrales. Aunque las residenciales quedarán exentas, los costos indirectos podrían reflejarse en el incremento de cuotas de administración o tarifas de arrendamiento.
Ganancia ocasional en la venta de inmuebles
Actualmente, la utilidad por la venta de un inmueble con más de dos años de tenencia tributa al 15% como ganancia ocasional. La reforma eleva ese requisito a cuatro años; de lo contrario, el beneficio se gravará como renta ordinaria, con tarifas de hasta 39% para personas naturales.
Esto podría frenar la rotación de activos, encarecer transacciones y reducir el interés de inversionistas que buscan liquidez en plazos más cortos.
Herencias y donaciones
El tratamiento de herencias y donaciones sufrirá una fuerte reducción en sus exenciones. Hoy, las viviendas de habitación están exentas hasta 13.000 UVT (alrededor de $647 millones en 2025). Con la reforma, el límite baja al valor de una vivienda de interés social (VIS), estimado entre $192 y $213 millones.
Una familia que herede una casa de $500 millones tendría que pagar cerca de $43 millones en impuestos, golpeando especialmente a los hogares de clase media.
Impuesto al patrimonio
El umbral actual de 72.000 UVT ($3.585 millones) se reduciría a 40.000 UVT ($1.992 millones). Las tarifas progresivas irían del 0,5% al 5%. De aprobarse, un patrimonio de $7.470 millones pagaría anualmente $62,2 millones.
Esta medida afectará a propietarios de varios inmuebles, reduciendo su rentabilidad y desincentivando nuevas inversiones.
Impacto en las familias y en el mercado inmobiliario
El presidente de Fedelonjas, Mario Ramírez, expresó su preocupación por los efectos de la reforma. Según él, las medidas “podrían desincentivar la compra de vivienda, encarecer los costos y reducir la capacidad de las familias para acceder a un patrimonio propio”.
El gremio inmobiliario advierte que, además de la carga tributaria, la situación económica del país complica aún más el panorama. La inflación de 2024 cerró en 6,12%, y aunque en agosto de 2025 bajó a 5,10%, la recuperación sigue siendo frágil.
Si la reforma avanza en los términos actuales, el mercado inmobiliario colombiano podría experimentar una disminución en la oferta de propiedades, una caída en las inversiones y un encarecimiento de la vivienda.
Contexto fiscal y necesidad de recaudo
El Gobierno defiende la propuesta afirmando que los $26,3 billones adicionales son indispensables para sostener el presupuesto nacional de 2026. El ministro de Hacienda ha insistido en que la reforma es necesaria para enfrentar la crisis fiscal estructural que se arrastra desde la pandemia.
Sin embargo, Fedelonjas y otros sectores productivos consideran que el costo recae de manera desproporcionada en propietarios e inversionistas. En sus palabras, “Colombia no está preparada para afrontar ajustes tributarios de esta magnitud”.
Posibles escenarios y recomendaciones
Si el Congreso aprueba la reforma en su versión actual, las familias deberán prepararse para:
- Mayor costo en sucesiones: quienes reciban herencias superiores al valor de una vivienda VIS tendrán que asumir impuestos significativos.
- Más impuestos al vender vivienda: el tiempo mínimo de tenencia de cuatro años limitará la flexibilidad de venta.
- Aumento en costos de inversión: inversionistas con múltiples propiedades enfrentarán mayores cargas por impuesto al patrimonio.
- Impacto en alquileres y administración: las propiedades horizontales de uso mixto trasladarán el costo del IVA a usuarios y residentes.
En este escenario, expertos recomiendan a las familias y empresas planear estratégicamente sus inversiones inmobiliarias, revisar la forma de declarar patrimonios y anticiparse a los posibles cambios fiscales.
La reforma tributaria del Gobierno Petro, al tiempo que busca reforzar las finanzas públicas, plantea un reto para el acceso a la vivienda y la sostenibilidad del sector inmobiliario. Fedelonjas insiste en abrir un espacio de discusión técnica que permita ajustar las medidas sin sacrificar empleo, inversión y confianza.
El desenlace dependerá del debate en el Congreso, pero lo cierto es que comprar, vender o heredar una vivienda en Colombia podría ser mucho más costoso en el corto plazo.